Ereditare una casa o un terreno comporta alcuni adempimenti obbligatori, con scadenze precise. Vediamoli nell'ordine in cui vanno affrontati.
1. La dichiarazione di successione (obbligatoria, entro 12 mesi)
Se nell'eredità c'è anche un solo immobile, la dichiarazione di successione è sempre obbligatoria, indipendentemente dal valore. Va presentata telematicamente all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso.
L'immobile viene dichiarato al valore catastale (rendita catastale rivalutata e moltiplicata per i coefficienti di legge), che di norma è sensibilmente inferiore al valore di mercato: usarlo correttamente evita di pagare imposte più alte del dovuto.
2. Le imposte sugli immobili ereditati
| Imposta | Misura |
|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale (minimo 200 €) |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale (minimo 200 €) |
| Imposta di successione | Solo sopra le franchigie: 4% coniuge e figli (franchigia 1.000.000 € ciascuno), 6% fratelli (franchigia 100.000 €), 6% altri parenti fino al 4° grado, 8% altri soggetti |
Agevolazione prima casa: se almeno uno degli eredi ha i requisiti (residenza o impegno a trasferirla nel Comune, nessun'altra "prima casa"), le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 € ciascuna invece che in percentuale. Su un immobile medio il risparmio è di diverse centinaia o migliaia di euro — e basta che i requisiti li abbia un solo erede.
Per una stima immediata della tua situazione puoi usare il calcolatore dell'imposta di successione.
3. La voltura catastale
Dopo la dichiarazione, l'intestazione dell'immobile al Catasto va aggiornata a nome degli eredi: è la voltura catastale. Oggi la richiesta è integrata nella dichiarazione di successione telematica — nella nostra pratica è sempre inclusa, senza adempimenti separati da parte tua.
4. E se voglio vendere l'immobile ereditato?
Per vendere servono in genere tre condizioni:
- Dichiarazione di successione presentata — il notaio la richiederà.
- Accettazione dell'eredità: la vendita stessa vale come accettazione tacita, ma il notaio deve trascriverla nei registri immobiliari (di solito contestualmente al rogito di vendita).
- Accordo tra tutti i coeredi, se l'immobile è in comproprietà: per vendere l'intero serve la firma di tutti.
Attenzione all'agevolazione prima casa: se l'hai richiesta in successione e rivendi prima dei termini di legge senza riacquistare, puoi decadere dal beneficio. È uno dei punti che verifichiamo insieme prima di procedere.
5. Dopo la successione: IMU e utenze
- IMU: dal decesso è dovuta dagli eredi in proporzione alle quote (salvo esenzione abitazione principale per chi vi risiede).
- Utenze: luce, gas e acqua vanno volturate o cessate.
- Se l'immobile è locato, il contratto prosegue con gli eredi, che subentrano al defunto anche nella registrazione.
Se non c'è testamento e devi prima capire chi eredita e in che quote, parti dalla guida alla successione legittima. Per l'elenco dei documenti da raccogliere, c'è la guida ai documenti.
Hai una successione da gestire?
Il primo appuntamento informativo è gratuito e senza impegno — in studio a Parma, per telefono o in videochiamata, anche dall'estero.
Richiedi la consulenza gratuita